Het belang van het nieuwe Samenloopbesluit voor BTW en overdrachtsbelasting

maandag 31 juli 2017

Door Henk de Kat (DHK Tax & Legal)

In maart 2017 is het op dat moment bestaande besluit over de samenloop van omzetbelasting en overdrachtsbelasting geactualiseerd en opnieuw gepubliceerd. Dit ‘samenloopbesluit’ ziet op de toepassing van de zogenoemde “samenloopvrijstelling” voor de overdrachtsbelasting en heeft als doel de dubbele heffing van btw en overdrachtsbelasting (zoveel mogelijk) te voorkomen

Voor de vastgoedpraktijk is dit ‘samenloopbesluit’ van grote waarde. In de meeste gevallen betekent heffing van overdrachtsbelasting immers een belangrijke kostenpost die door kopers van vastgoed het liefst wordt vermeden. Hieronder een korte beschrijving van enkele situaties waarvoor het huidige besluit een tegemoetkomende regeling bevat.

​Het nieuwe samenloopbesluit kent ook een duidelijke goedkeuring voor toepassing van de “samenloopvrijstelling” in situaties waarin er eerst een btw-belaste levering/ economische levering plaatsvindt en pas daarna een juridische levering. Deze goedkeuring is voor de praktijk van groot belang omdat er geen gesprekken meer nodig zijn met de inspecteur​. ​

Aan deze goedkeuring zijn echter voorwaarden verbonden. Met name de eis dat de onroerende zaak op het moment van de latere juridische eigendomsverkrijging moet kwalificeren als “nieuw onroerend goed” of als “bouwterrein” voor de btw kan soms nadelig zijn. Als een belegger/ontwikkelaar van de gemeente grond koopt en economisch geleverd krijgt, maar pas (veel) later juridisch geleverd krijgt na in gebruik name ​meer dan twee jaar na economische levering, dan moet er alsnog overdrachtsbelasting betaald worden.

Het besluit bevat ook een goedkeurende regeling voor de juridische verkrijging in het kader van een zogenoemde “ABC-levering”. Hierbij wordt er (voor de btw) economisch geleverd door “A” aan “B” en vervolgens door “B” aan “C”, terwijl de juridische eigendom (direct) door “A” aan “C” wordt overgedragen. Doordat “C” de economische respectievelijk juridische eigendom van verschillende partijen verkrijgt, is de “samenloopvrijstelling” in beginsel niet van toepassing. Het samenloopbesluit geeft hiervoor nu een goedkeuring. De gemeente (A) krijgt in een termijn betaling geld van de projectontwikkelaar (B). Dat zou een reden voor overdrachtsbelasting kunnen zijn. De project ontwikkelaar ontvangt vervolgens de grondtermijn van de koper (C), terwijl de gemeente de grond juridisch rechtstreeks levert aan de koper. Het nieuwe samenloopbesluit zorgt er voor dat er geen sprake is van overdrachtsbelasting. Als een gemeente een bouwterrein feitelijk ter beschikking stelt aan een koper, voorafgaand aan de formele vestiging van een erfpachtrecht, gelden er ook strengere voorwaarden voor toepassing van de samenloopvrijstelling. Onder meer moet de feitelijke terbeschikkingstelling van het bouwterrein voor de BTW-heffing worden (toch) behandeld als overdracht van de zogenoemde economische eigendom waarvoor BTW is verschuldigd. De formele vestiging van het erfpachtrecht moet vervolgens plaatsvinden vóór de eerste ingebruikneming van de nieuwbouw. Met name voor een koper die vrijgestelde prestaties verricht zoals bij veel maatschappelijk vastgoed (en daarom geen volledig recht op aftrek van voorbelasting heeft) kan dit tot een financieel nadeel leiden omdat de BTW eerder moet worden betaald.

Inmiddels is het samenloopbesluit enkele maanden ‘in functie’. Het besluit is vanaf het bekend worden daarvan over het algemeen vrij positief ontvangen. Van bijzondere knelpunten is tot op heden niet gebleken. Als opleidingsinstituut wil Scobe haar cursisten dan ook graag bekend maken met de actuele inhoud van dit samenloopbesluit en de kansen die dit besluit biedt voor de vastgoedpraktijk. Alle reden dus om na de vakantieperiode (ook) voor dit onderwerp tijd vrij te maken.