Na de scheiding: Assetmanagement als loods

dinsdag 4 oktober 2016

Door Floris Ledder

In 2005 is vanuit de Europese Commissie gestart met het aangeven dat een scheiding zou moeten worden aangebracht tussen het sociaal vastgoed en commercieel vastgoed van de woningcorporatiesector. Dit heeft in 2015 geleid tot de herziene woningwet. Eind 2016 gaan de scheidingsvoorstellen naar de Minister van Wonen en vanaf 2017 wordt de scheiding geeffectueerd. De corporatie heeft dan twee takken waar op het vastgoed wordt gestuurd. Omdat steeds meer de financiering onafhankelijk van elkaar gaat lopen in deze takken is sturen vanuit Asset management binnen de corporatie wenselijk om te voorkomen dat er een eenzijdig woningaanbod ontstaat lokaal. 

Dit wordt ook ingegeven door de ontwikkelingen op de woningmarkt. In de afgelopen 2 jaar is de woningmarkt stevig aangetrokken en zo goed als hersteld voor koopwoningen. Vanuit de beleggingsmarkt staat er voldoende geld klaar om te investeren in huurwoningen. We zijn weer anders gaan kijken naar de prognoses rondom bevolkingsontwikkeling. De bevolking groeit voorlopig door met een miljoen huishoudens erbij en zien we al langer een regionale verschuiving optreden tussen stad en platteland. Door de maatregelen tijdens de crisis om de woningmarkt robuuster te maken, is het ingewikkelder om een huur of koopwoning te bemachtigen als je niet tot de groep lagere inkomens of beter gestelden behoort. De artikelen in de kranten van afgelopen periode gaan weer over de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen en de mismatch tussen vraag en aanbod. De centrale rol die gemeenten en corporaties spelen in het voldoende beschikbaar hebben en betaalbaar houden van woningen in de lokale omgeving is door crisismaatregelen onder druk komen te staan. Zo hebben 2/3 van de gemeenten geen enkele kavel in 2015 uitgegeven voor middeldure huur. De corporaties verhogen gemiddeld genomen de huur maximaal tot de liberalisatiegrens, maar niet daarboven. Ze staan huiverig tegenover verkoop vanwege te weinig beschikbaarheid van woningen voor de primaire doelgroep. Het ontwikkelen en realiseren van woningen in alle prijssegmenten op de koop en huurmarkt voor corporaties is niet zo maar mogelijk en ontwikkelaars zijn pas sinds kort weer terug op het speelveld, maar in kleiner aantal en met minder slagkracht. 

Professioneel asset management kan voor corporaties een uitkomst bieden op de nieuwe uitdagingen na de scheiding waar de corporatiesector voor staat. Door actief asset management worden keuzen gemaakt over welke complexen voor welke doelgroep kunnen worden aangehouden tegen een betaalbare huurprijs en welke complexen kunnen worden ingezet voor het bedienen van de middengroepen binnen de lokale gemeente. Daarnaast heeft asset management een sturende rol in een evenwichtige ontwikkeling van nieuwbouw voor verschillende doelgroepen. De integrale financiële component van asset management is essentieel omdat na de scheiding financiering van de activiteiten niet meer zo eenvoudig is als voor de herziene woningwet. De corporaties die na de scheiding actief met asset management aan de slag zijn, benutten optimaal de inzet van middelen voor het bereiken van de volkhuisvestelijke doelen van de lokale gemeente en haar inwoners. Voor deze corporaties geldt dat zij vooruit kijken in de nieuwe realiteit en de lokale woningbehoefte daadwerkelijk bedienen.

4-daagse Cursus Assetmanagement of incompany training