Nieuwe luchtbel in de vastgoedmarkt?

Door Floris Ledder

De huidige woningmarkt in Nederland telt ongeveer 7,5 miljoen woningen. Hiervan is ongeveer 44 % een huurwoning oftewel 3,3 miljoen woningen. Daarbij kan nog een onderscheid worden gemaakt naar huurwoningen van beleggers en woningcorporaties. Deze laatste groep heeft ongeveer 2,4 miljoen woningen in bezit (30%). Als gevolg van de nieuwe woningwet zijn de woningcorporaties verplicht gesteld om de komende jaren hun bezit te gaan waarderen voor de balans conform de marktwaarde systematiek. De overheid streef hierbij na het voornoemde representatief beeld. De methode om te komen tot de marktwaarde is minder beïnvloedbaar door corporaties dan andere waarde begrippen. Ongelukken van de sector kunnen wellicht dan eerder worden voorkomen. 

Bij het bepalen van de marktwaarde voor huurwoningen wordt een keuze gemaakt tussen een scenario waarbij alle woningen opnieuw worden verhuurd na huuropzegging en scenario waarbij de woningen worden verkocht na huuropzegging. Het scenario dat resulteert in de hoogste waarde is de zogenaamde marktwaarde van de woning. Deze wijkt af van de waarde op de koopmarkt omdat op de huizenprijs andere factoren van invloed zijn zoals onder andere de hypotheekrenteaftrek.

De ervaring leert dat in de meeste gevallen de marktwaarde is bepaald aan de hand van het scenario dat deze worden verkocht na leegkomen. Hier wringt de schoen voor het creëren van een representatief beeld voor de stakeholders. Namelijk als alle corporaties het exploitatiebeleid zouden volgen zoals dit in de marktwaarde is bepaald, dan zou bij een mutatiegraad van 7 % de corporaties ongeveer 170.000 woningen per jaar moeten gaan verkopen. Dit zijn gemiddeld ongeveer 155.000 woningen meer dan zij de afgelopen jaren hebben verkocht. Maar nog belangrijker dit betekent dat een toename van het aantal verkopen op de koopmarkt van 87 % t.o.v. 2015. Nu heeft de koopmarkt zich wonderbaarlijk herstelt de afgelopen anderhalf jaar, maar om nu ervan uit te gaan dat bijna een verdubbeling van het aantal verkopen van huurwoningen mogelijk is, lijkt onwerkelijk.

Een reëler beeld van de marktwaarde van huurwoningen is daarom een scenario dat grotendeels is gebaseerd op wederverhuur en beperkt op verkoop. De kans is anders dat de financiële prestaties, het vermogen en daarbij behorende investeringscapaciteit wederom weer worden overschat binnen de corporatiesector. Stakeholders als de gemeenten en huurders kunnen ondanks overgang naar de marktwaarde nog geen goed beeld vormen op de financiële mogelijkheden van de sector. Daarnaast zorgt de huidige manier van taxeren en waarderen tot een niet te realiseren overwaarde in de vastgoedmarkt en daarmee tot een luchtbel in de vastgoedmarkt.